投資信托基金如何拓展房地產(chǎn)融資空間
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-10-21
2005年6月16日，香港證監(jiān)會正式發(fā)布了修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，撤銷了香港REIT投資海外房地產(chǎn)的限制，讓房地產(chǎn)基金可以投資于全球的房地產(chǎn)。國內(nèi)發(fā)展商可以按照該《守則》要求成立REIT，注入其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后再赴港上市。這對國內(nèi)房地產(chǎn)商來說無疑開辟了一個新的融資渠道。
嚴(yán)格意義上說，在中國房地產(chǎn)市場上，只有房地產(chǎn)信貸，沒有多元化的房地產(chǎn)金融。面對"銀根"緊縮，如何有效地拓寬融資渠道已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注的問題。房地產(chǎn)市場對資金的擴(kuò)大需求與傳統(tǒng)融資渠道變窄之間的矛盾使得房地產(chǎn)業(yè)拓展融資渠道顯得尤為必要。從這個意義上說，REIT無疑具有重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義。
對照國外房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律,開發(fā)市場發(fā)展到一定階段必將啟動投資市場和資產(chǎn)證券化市場,三個市場有機(jī)組合方能構(gòu)成一個完整、連續(xù)、同時覆蓋投融資環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)市場。在今后的幾年里,房地產(chǎn)投資市場的形成必將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，REIT)，正是啟動房地產(chǎn)投資市場的重要融資工具之一。
對照當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展障礙，如過分依賴信貸體系，中低收入階層缺乏有效渠道參與房地產(chǎn)投資等等，都可以在發(fā)展REIT的過程中得到一定程度的化解。
房地產(chǎn)投資信托(REIT)的基本市場框架
房地產(chǎn)投資信托的涵義
房地產(chǎn)投資信托（REIT）是指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款（Mortgage）投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現(xiàn)。REIT產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的美國，是房地產(chǎn)證券化的一種方式。在國際上，自上世紀(jì)80年代以來房地產(chǎn)投資信托業(yè)得以迅速發(fā)展，目前REIT正在世界范圍內(nèi)日益受到投資者的青睞，以房地產(chǎn)投資為主的不動產(chǎn)信托投資方式在全球漸成市場投資主流。
房地產(chǎn)投資信托的分類
按照投資標(biāo)的分類，可分為：1)權(quán)益型（股權(quán)型）。權(quán)益型REIT資產(chǎn)組合中房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)資產(chǎn)投資應(yīng)超過75%，其投資標(biāo)的物的所有權(quán)屬于整個信托基金，主要收入來源為出售房地產(chǎn)獲得的資本利得和出租房地產(chǎn)獲得的租金。2)抵押權(quán)型。抵押權(quán)型REIT的資產(chǎn)組合中對房地產(chǎn)開發(fā)公司的貸款和房地產(chǎn)貸款的抵押債權(quán)合計應(yīng)超過75%，抵押權(quán)型REIT是間接參與房地產(chǎn)的經(jīng)營，而非直接投資房地產(chǎn)，因而主要收入來源為貸款利息，所以此種類型資產(chǎn)組合的價值受利率影響比較大。3)混合型?；旌闲蚏EIT的投資標(biāo)的物包括房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款，是上述兩種類型的混合。
按照投資人能否贖回分類，可分為封閉式和開放式兩類：1)封閉式。封閉式REIT發(fā)行規(guī)模固定，投資人若想買賣此種投資信托的證券，只能在公開市場上競價交易，而不能直接同REIT以凈值交易，同時為保障投資人的權(quán)益不被稀釋，此種REIT成立后不得再募集資金。2)開放式。開放式REIT的發(fā)行規(guī)模可以增減，投資人可按照基金的單位凈值要求投資公司買回或向投資公司購買股份或認(rèn)購權(quán)證。
REIT基本原則
房地產(chǎn)投資信托類似于公共基金，由個人和機(jī)構(gòu)投資者共同出資組成專門進(jìn)行房地產(chǎn)購買，運(yùn)營，管理，銷售等投資活動的公司。不同REIT根據(jù)委托人和基金章程會側(cè)重不同的物業(yè)類型和地理區(qū)域,投資者以相對較少的投資持有一系列房地產(chǎn)股的組合。
REIT遵循信托的基本原則和精神：第一，設(shè)立的基礎(chǔ)是充分信任；第二，信托財產(chǎn)的所有權(quán)和利益權(quán)相分離，在信托關(guān)系成立后，財產(chǎn)的所有權(quán)屬于受托人，利益權(quán)屬于委托人；第三，信托財產(chǎn)獨(dú)立,信托財產(chǎn)即從委托人，受托人和受益人的自有財產(chǎn)中分離出來成為獨(dú)立的運(yùn)作財產(chǎn)。REIT投資主體即委托人指廣大的中小投資者和機(jī)構(gòu)投資者，他們是出資者，享有收益權(quán)；投資信托機(jī)構(gòu)即受托人是投資財產(chǎn)和資金的所有人，享有財產(chǎn)的所有權(quán)。REIT是收益權(quán)和所有權(quán)的分離，既保護(hù)了投資者的利益，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)解決資金短缺促進(jìn)其良性發(fā)展。
房地產(chǎn)投資信托的金融市場優(yōu)勢
房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展不僅得益于政府的有效管理與優(yōu)惠政策。其根本原因在于其獨(dú)特的投資優(yōu)勢可以充分調(diào)動普通工薪階層的投資熱情。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下六個方面：
一、增強(qiáng)房地產(chǎn)投資的流動性
房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，由于其本身的固定性使得它的流動性較差，投資者直接投資于房地產(chǎn)，如果想要變現(xiàn)，往往在價格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售（如一間房子，要賣就得全部賣掉）。當(dāng)投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時，房地產(chǎn)買賣的難度就更大。而REIT實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)物，通常采用股票或者收益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來，具有很強(qiáng)的流動性，便于投資者參與或退出投資活動?；鸨旧碛幸粋€很廣泛的、流動性很好的二級市場，買賣按市場價格進(jìn)行，投資者可全部或部分出售其基金股份，如果要想繼續(xù)投資，還可以到二級市場買回來，這比直接介入房地產(chǎn)交易要方便多了。
二、提高投資收益
通常，REIT通過發(fā)行股票的方式籌集資金,為擇機(jī)收購物業(yè)、獲取收益提供保障。當(dāng)擬采購物業(yè)的價格低于重置成本、或出現(xiàn)尚未完工但由于種種原因而要變現(xiàn)的物業(yè)，REIT就可以考慮購進(jìn)這些項(xiàng)目再繼續(xù)運(yùn)作,以贏得更高的收益。同時,按照有關(guān)法律的規(guī)定，REIT凈收益的90%以上都必須以分紅的形式返還投資者。這樣，投資REIT就有可能帶來可觀的現(xiàn)金流。就投資效果綜合評價看,與房地產(chǎn)投資信托的其他類型相比,權(quán)益房地產(chǎn)投資信托能提供更好的回報、更穩(wěn)定的市場價格、更低的風(fēng)險和更高的流動性。從圖1可以看出,投資時間越長,房地產(chǎn)投資信托與S&P500指數(shù)的總收益水平就越接近。
三、分散投資風(fēng)險，降低收益波動性
衡量某種投資的風(fēng)險的指標(biāo)之一是β系數(shù)。所謂β系數(shù)是指某種投資工具的波動性與標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如S&P500指數(shù))波動性的相對值，其基準(zhǔn)值是該投資工具本身的價值。如果某種投資工具的β系數(shù)大于1，則其市場價值的波動性大于指數(shù)的波動性；反之，如果該投資工具的β系數(shù)小于1，則其市場價值的波動性小于指數(shù)的波動性。在美國,股票投資波動性很高，β系數(shù)為4～5。但是REIT的波動性較小，β系數(shù)只有0.59左右。
由于REIT投資物業(yè)類型的多樣化，有效地保證了投資者的資產(chǎn)組合效益。就物業(yè)所處的區(qū)域來看，股票市場上的REIT所擁有的物業(yè)遍布各地。于是，購買多個REIT的股票，就會使自己的投資涵蓋的物業(yè)種類足夠豐富，分布的區(qū)域廣闊，從而有效規(guī)避風(fēng)險。另一方面，在通貨膨脹時期，REIT的收益水平也會比平時高，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此，REIT是一種很好的保值投資工具。
四、供給方式多樣，融資更具針對性
在供給方式上，信托投資公司既可以為房地產(chǎn)投資信托設(shè)立資金信托，以貸款度模式介入房地產(chǎn)，也可以用股權(quán)投資信托和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等模式介入。相對銀行貸款，資金供給方式更豐富多樣。同時，信托計劃可針對不同房地產(chǎn)公司、不同項(xiàng)目特定的風(fēng)險、收益及現(xiàn)金流的狀況，設(shè)計出有針對性的信托產(chǎn)品，能夠比較靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系。
五、專業(yè)化經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益
房地產(chǎn)交易手續(xù)繁雜、耗時費(fèi)力、影響因素多，變現(xiàn)成本較高，操作難度大，對專業(yè)的要求非常高。目前國外通行的REIT運(yùn)行機(jī)制如股份公司制、有限責(zé)任制、自由進(jìn)入和退出機(jī)制、專業(yè)化管理、投資組合、稅收優(yōu)惠和規(guī)范有效的監(jiān)管制度等保證了REIT可以集中大量的社會資金（包括普通中小投資者的閑散資金），從而產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。REIT將所募集的資金委托專業(yè)人士集中化管理，進(jìn)行多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)進(jìn)行投資，可有效地降低投資風(fēng)險，獲得相對理想的投資回報率，從而避免了直接投資于單一化房地產(chǎn)資產(chǎn)帶來的高風(fēng)險。
六、為中小投資者開辟一條新的投資渠道
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資往往需要投資者投入巨額資金，同時可能擔(dān)負(fù)著較大的債務(wù)風(fēng)險，因而普通的中小投資者對之只能望而卻步，難以介入。即使少數(shù)投資者能夠支付得起房價款，也缺少足夠的財力和精力進(jìn)行管理，投資風(fēng)險過大。REIT的出現(xiàn)改變了這種狀況，它將房地產(chǎn)資產(chǎn)拆細(xì)證券化，使房地產(chǎn)投資變得大眾化。投資者在其財務(wù)允許限度內(nèi)既分享了專業(yè)投資于房地產(chǎn)業(yè)的高收益，又降低了投資風(fēng)險。另外，投資房地產(chǎn)投資信托基金也是工薪階層抵御通貨膨脹沖擊的有效防護(hù)措施。
房地產(chǎn)投資信托在我國的發(fā)展情況
我國的REIT起步較晚，自1992年有了萌芽以來可以說經(jīng)歷了一個興衰短暫的探索過程。
1992年初，海南開發(fā)建設(shè)總公司發(fā)行"萬國投資券"拉開了我國房地產(chǎn)融資證券化的序幕。在1992年我國出現(xiàn)了一批類似"房地產(chǎn)投資信托基金"的基金，當(dāng)時我國處于經(jīng)濟(jì)過熱時期，加上沒有法律加以規(guī)范，這些基金在投資取向上多具有很大的投機(jī)性。他們把過多資金都投到了當(dāng)時泡沫成分較大的局部地區(qū)房地產(chǎn)上。隨著我國經(jīng)濟(jì)的回落，房地產(chǎn)價格回歸，這些帶有REIT性質(zhì)的基金也因而遭受了慘重的損失。
1997年，我國頒布了《證券投資基金管理暫行辦法》，該法將基金僅限于證券投資基金，而且通過條文對基金的機(jī)構(gòu)及運(yùn)作機(jī)制作出了規(guī)定。此前出現(xiàn)的老基金基本上都作了調(diào)整，有些極不規(guī)范的被撤銷，老基金的改造工作一直持續(xù)到2001年4月，除了被撤銷的以外，其余基本上變?yōu)橐宰C券投資為目標(biāo)的新基金，原來的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)則擱置下來。
發(fā)展我國房地產(chǎn)投資信托基金的宏觀意義
由于房地產(chǎn)投資信托基金所具有的良好的投資特性和高回報率，以及推陳出新的金融手段，使其在國外證券市場上成為一種越來越重要的投資工具。以美國為例，1991年，在全美從事房地產(chǎn)投資的所有基金中，REIT只占不到4%，1996年這個比例已經(jīng)上升到22%。從發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家房地產(chǎn)證券化的實(shí)踐可以看到，房地產(chǎn)證券化可以創(chuàng)新住房金融體系，利用資本市場為房地產(chǎn)融資，推進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)階段發(fā)展我國房地產(chǎn)投資信托基金有其積極的作用。
發(fā)展信托基金，分離房地產(chǎn)市場的投資需求，提高融資效率
如果投資者能夠?qū)①彿孔宰〉挠邢拶Y金投資于各種投資工具，如果有合適的金融工具，就有可能獲取與直接經(jīng)營房地產(chǎn)相同甚至更高的收益，同時將潛在的住宅需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的需求，而房地產(chǎn)投資信托基金正是這樣一個有效的投資途徑。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的積極作用是互動的，一方面，由于融資證券化有拓寬銀行發(fā)放貸款的資金來源、分散銀行貸款風(fēng)險的作用，銀行發(fā)放個人住房抵押貸款規(guī)模就不會受到制約，那么，銀行就會積極地發(fā)放住房抵押貸款，以滿足購房者融通資金的需要，促進(jìn)住房消費(fèi)的擴(kuò)大。同時，多元化的投資工具吸引了巨額的資金流入住房抵押貸款市場，也有助于降低貨款資金來源的成本，銀行也能以更低的抵押貸款利率提供貸款，減輕購房者的利息負(fù)擔(dān)，這對解決我國居民普通收入水平低，購房困難，而住房又大量空置的矛盾具有較好的效果。
培育房地產(chǎn)市場上的機(jī)構(gòu)投資者和專業(yè)投資者
由于美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金只能進(jìn)行地產(chǎn)及其抵押貸款的被動投資，不能直接參與經(jīng)營，因此，房地產(chǎn)投資信托基金只能聘用專業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)人員或機(jī)構(gòu)實(shí)施具體的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)投資信托基金在專家管理下運(yùn)作，及時準(zhǔn)確把握市場行情，做出投資決策，力求將風(fēng)險降到最低程度；同時利用本身專業(yè)及業(yè)務(wù)專長，為房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目提供技術(shù)、經(jīng)營上的幫助，使企業(yè)經(jīng)營專業(yè)化、規(guī)范化，取得良好收益?；鸸芾砣藶榱私o投資者謀求最高的投資回報，在對投資對象的選擇上，不僅要通過仔細(xì)分析，認(rèn)真論證，尋求最合適的投資對象，做出科學(xué)和合理的投資組合，而且在資金的運(yùn)用決策上必然會把資金的產(chǎn)出效益作為重要的依據(jù)，同時實(shí)行監(jiān)督和控制。這將真正形成對房地產(chǎn)企業(yè)的約束，給投資企業(yè)以外在的壓力。
降低融資成本，促進(jìn)行業(yè)結(jié)構(gòu)整合
我國的住房質(zhì)量有待提高，一個重要的原因之一在于我國房地產(chǎn)商開發(fā)企業(yè)存在"小、散、差"狀況，企業(yè)過多，規(guī)模過小，必然引發(fā)惡性競爭、粗制濫造、亂上項(xiàng)目、破壞規(guī)劃。我國絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)以現(xiàn)在的規(guī)模和實(shí)力，難以適應(yīng)新形勢下市場更為激烈的競爭。房地產(chǎn)信托基金的引入，能迅速地籌集資金，集中大規(guī)模的資金投入，降低融資成本，形成規(guī)模效應(yīng)。
拓寬融資渠道
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、規(guī)模大的特點(diǎn)，期間資金供給是否及時、足額，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著決定性作用。然而，我國自從1993年資本市場關(guān)上了房地產(chǎn)公司的融資大門之后，其外部融資就主要依靠銀行貸款這條單一渠道。
以REIT方式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金不失為一條有效的途徑，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
①REIT間接地將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，為房地產(chǎn)公司開辟了一條新的融資渠道。以房地產(chǎn)投資信托方式融資可以降低房地產(chǎn)公司的整體融資成本。
②為分散投資風(fēng)險，REIT一般會將所募集的資金有選擇地投向不同地域、不同種類、不同等級的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這對房地產(chǎn)融資起著一個資產(chǎn)組合和導(dǎo)向性作用，能夠有效地協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的區(qū)域、等級結(jié)構(gòu)，緩解當(dāng)前地區(qū)結(jié)構(gòu)失衡的狀況。
③由于REIT專門經(jīng)營房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)，會造就出一批專門性的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，從而促成其在房地產(chǎn)投資上的規(guī)模優(yōu)勢。
加快產(chǎn)品創(chuàng)新，發(fā)展信托行業(yè)
伴隨著我國由計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌，我國信托業(yè)曾在相當(dāng)長的一個時期內(nèi)處于調(diào)整、發(fā)展、再調(diào)整、再發(fā)展的狀態(tài)之中。經(jīng)過5次全國性的清理整頓之后，信托業(yè)基本上明確了自己的業(yè)務(wù)定位，在"受人之托、為人管業(yè)、代人理財"的理念指導(dǎo)下，開始了信托業(yè)務(wù)的再造和創(chuàng)新。
長期以來，房地產(chǎn)投資一直是我國信托公司放不下的情結(jié)，但是由于過去在高回報率的驅(qū)使下，信托公司采取與房地產(chǎn)開發(fā)商相同的戰(zhàn)略模式，以相同的方式進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)的開發(fā)，并在缺乏專門人才的條件下進(jìn)行房地產(chǎn)管理，使得大量的資金沉淀在房地產(chǎn)投資之中，并且未能獲得期望的回報。。
結(jié)合美國和亞洲其他國家，特別是韓國的REIT實(shí)踐，可以考慮通過引入REIT機(jī)制重組信托公司持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)和進(jìn)行新的房地產(chǎn)投資活動。這類似于混合型的房地產(chǎn)投資信托（hybrid REIT），信托公司把擁有權(quán)益的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為REIT資產(chǎn)，聘請房地產(chǎn)投資顧問進(jìn)行管理咨詢，自主經(jīng)營；另外，REIT可以通過發(fā)放抵押貸款或直接貸款的方式向房地產(chǎn)公司提供融資。
增加社會投資品種，拓寬資金投資渠道
由于房地產(chǎn)投資對資金需求較大，一般的個人投資者根本無法問津，使得房地產(chǎn)金融市場基本上是一個由商業(yè)銀行自然壟斷的市場。隨著我國國有商業(yè)銀行風(fēng)險管理意識的強(qiáng)化，以及房地產(chǎn)市場局部表現(xiàn)出"過熱"的現(xiàn)象，商業(yè)銀行開始提高對房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目貸款的門檻。然而，這種無差別的信貸緊縮政策，卻使得一些正常的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目也無法順利實(shí)施。
REIT機(jī)制的引入正好可以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)資金供給不足的矛盾，并且有效地分流居民儲蓄存款。
此外，機(jī)構(gòu)投資者在我國發(fā)展迅速，客觀上需要有多樣化的投資渠道來分散組合投資的風(fēng)險，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)所管理資產(chǎn)的保值增值。而REIT受益憑證收益穩(wěn)定，以及與其他投資工具的期望收益相關(guān)性較弱的特點(diǎn)，使得它作為一種創(chuàng)新的金融工具有著天然的優(yōu)勢，市場潛力巨大。
因此，從資金投向、設(shè)計和發(fā)行幾方面來看，REIT在我國有著廣闊的市場，它不僅能夠緩解目前國有商業(yè)銀行的信貸壓力，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開辟新的融資渠道，協(xié)助信托業(yè)推進(jìn)業(yè)務(wù)再造和創(chuàng)新，而且REIT作為一種獨(dú)特的金融工具，能夠在一定程度上把居民儲蓄分流，提高儲蓄資金的使用效率。
我國建立REIT存在的挑戰(zhàn)與問題
稅收優(yōu)惠
在REIT最為盛行的美國，REIT得以發(fā)展的根本原因在于REIT能享受稅收優(yōu)惠。首先，REIT作為人的集合不存在公司稅的問題；其次，美國法律規(guī)定，REIT投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。早期，美國的REIT同樣享受稅收優(yōu)惠，但由于當(dāng)時的稅法條款有利于避稅，所以沒能很好的發(fā)展，而20世紀(jì)80年代末期，REIT得以長足發(fā)展的根本原因是隨著稅法條款的逐步嚴(yán)格，REIT的稅收優(yōu)惠的優(yōu)點(diǎn)逐漸顯示出來。在我國，REIT的稅收優(yōu)惠有待進(jìn)一步明確
監(jiān)管的挑戰(zhàn)
首先，管理人的道德風(fēng)險。由于存在信息不對稱，管理公司在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機(jī)會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。如REIT管理公司很有可能會降低投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)。另外一些管理人，不顧投資者利益，無端做出大筆交易，目的在于個人獲得營業(yè)部的交易傭金。其次，被投資企業(yè)的道德風(fēng)險。由于我國相當(dāng)多的企業(yè)不少是運(yùn)作極為不規(guī)范的小型企業(yè)，在投資該房地產(chǎn)企業(yè)后，利益很有可能受到原有股東的侵占。因此，要求REIT在投資房地產(chǎn)企業(yè)前要進(jìn)行足夠的調(diào)查，投資后要進(jìn)行足夠的監(jiān)督，以減少信息不對稱所帶來的風(fēng)險。
專業(yè)人才缺乏
美國產(chǎn)業(yè)投資在20世紀(jì)70年代以前沒有得到充分的發(fā)展，與其沒能夠很好地吸收和利用人才有直接關(guān)系。在70年代，有限合伙制在產(chǎn)業(yè)投資中的運(yùn)用使規(guī)模增大，有能力吸收優(yōu)秀的復(fù)合型人才，這對產(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展起到了重要作用。而我國目前正在醞釀發(fā)起的REIT，實(shí)際管理人員以房地產(chǎn)專業(yè)人士居多，在金融操作能力上比較欠缺。從REIT運(yùn)作的本質(zhì)講，注重的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)作和融資活動的結(jié)合，所以發(fā)展REIT必須擁有一批具有戰(zhàn)略投資眼光、懂財務(wù)、通法律的理財專家，還必須對房地產(chǎn)業(yè)有比較全面的把握。
我國建立房地產(chǎn)投資信托的政策對策
加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定
REIT作為一種新的房地產(chǎn)投資工具，是一個需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場配置資金的投資產(chǎn)品，政府有關(guān)部門、銀行等機(jī)構(gòu)應(yīng)完善相關(guān)法律法規(guī)和制定相關(guān)政策，為其健康運(yùn)作營造必備的宏觀環(huán)境，保障其自由交易，提高其流動性和價值。國外的立法和實(shí)踐能給我國很多的借鑒，如美、英、德等較早從事房貸證券化的國家，已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。在亞洲，韓國1998年7月通過了《資產(chǎn)證券化法案》、我國臺灣也出臺了《金融資產(chǎn)證券化條例》。這一系列立法變革，無疑能給我國REIT的順利開展提供有益的參考。
規(guī)范業(yè)務(wù)范圍
目前REIT應(yīng)當(dāng)限定以房地產(chǎn)的開發(fā)、購置、出租管理等權(quán)益型投資作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)；其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配等方面，有關(guān)監(jiān)管部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)做出明確的規(guī)定。例如，在美國、德國、日本等國家，REIT作為一種房地產(chǎn)證券化的典型形式，經(jīng)過幾十年的實(shí)踐，已形成了一定的經(jīng)營規(guī)范和經(jīng)營特征，主要包括：(1)由專家或受托人經(jīng)營；(2)財務(wù)公開；(3)采取股票或受益憑證形式，可上市交易；(4)至少75%的資產(chǎn)必須是房地產(chǎn)，投資任何一種有價證券不得超過10%；(5)至少75%的收益來源于與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營投資，20%的總收益可來自于股利或利息；(6)必須將90%的稅后收益分配給投資者。另外，美國稅法規(guī)定，REIT只能進(jìn)行房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款的被動管理，不能直接參與經(jīng)營。政府一方面大力扶持其發(fā)展、規(guī)范其運(yùn)作、用其發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，另一方面又限制其壟斷市場、防止其濫用經(jīng)營收益、限制其干涉其它實(shí)體經(jīng)營。這一點(diǎn)，對我國發(fā)展REIT具有借鑒意義。
提倡稅務(wù)驅(qū)動
設(shè)計合理稅收體制是REIT發(fā)展的關(guān)鍵。REIT雖然有一個集中的經(jīng)營管理組織，但它不具有自我積累、自主發(fā)展的能力，按企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)納稅，顯然不合情理。在西方REIT產(chǎn)生與發(fā)展的一百多年里，納稅問題一直是人們爭論的焦點(diǎn)，最后，免稅成為各國房地產(chǎn)投資信托普遍性的做法。如美國在1960年，國會就通過了議案，修訂《國內(nèi)稅收法典》，使REIT享有與共同基金同樣的特殊稅收優(yōu)惠待遇。只要投資信托公司的收入分配給受益人，投資信托公司就無需交稅。這一點(diǎn)值得我們借鑒。在我國，隨著稅收制度的規(guī)范，若REIT沒有相對于其他房地產(chǎn)投資的稅收優(yōu)惠，其發(fā)展也會比較困難。由于REIT對于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至對整個國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行都起著積極的推動作用，因此，我們必須出臺相關(guān)法律法規(guī)、條例對REIT實(shí)行稅收優(yōu)惠，以鼓勵其發(fā)展。
防范道德風(fēng)險
1980年，美國一些管理人通過過度收費(fèi)和注入不良資產(chǎn)侵吞REIT的收益,導(dǎo)致REIT的公眾信心受損。從此，美國投資人認(rèn)定基金財產(chǎn)的所有者和管理者應(yīng)該是一致的，并認(rèn)為這才是防止利益沖突的惟一途徑，并通過了"獨(dú)立承包條款"。所有的REIT管理人員都被公布列出，使經(jīng)營過程完全透明。如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REIT的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。
(xintuo摘自《搜房網(wǎng)》)